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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 廣州報(bào)道

7月28日，“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第23屆年會(huì)”廣州場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)，中指研究院和21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院聯(lián)合發(fā)布了《復(fù)盤(pán)與啟示——深度調(diào)整下的房地產(chǎn)發(fā)展模式研究》報(bào)告。

報(bào)告深入剖析了房企過(guò)往的發(fā)展模式，從管理模式、融資模式、拓展模式、市值管理模式，以及出現(xiàn)債務(wù)違約后的處理方式等入手，分析房企的發(fā)展特點(diǎn)。

其中，關(guān)于出險(xiǎn)房企的投資模式，報(bào)告分析指出，代表房企疫情后投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，投資布局多集中于三四線(xiàn)城市。

從投資節(jié)奏來(lái)看，代表房企多數(shù)在2017年-2019年連續(xù)三年較高強(qiáng)度投資后，2020年投資規(guī)模再度擴(kuò)大，其中，奧園、花樣年、龍光等房企在2020年的拿地金額為2017年以來(lái)最高值。在市場(chǎng)下行前夜進(jìn)行高強(qiáng)度投資，不僅積累了極大的短期償債壓力，還導(dǎo)致其去化困難造成資金積壓，也促使其在市場(chǎng)調(diào)整后轉(zhuǎn)化為存貨減值損失，惡化了利潤(rùn)表。

2019年，房企收并購(gòu)頻發(fā)，收并購(gòu)造成房企短期資金承壓。其中世茂收購(gòu)萬(wàn)通、明發(fā)、粵泰等房企的地塊或項(xiàng)目股權(quán)，上半年通過(guò)收購(gòu)獲取的土儲(chǔ)面積占新增土儲(chǔ)總面積的60%，收購(gòu)項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到20個(gè)，總金額近200億元；融創(chuàng)持續(xù)發(fā)力收并購(gòu)，獲取項(xiàng)目及地塊數(shù)量近40個(gè)，總金額近300億元；佳兆業(yè)也積極通過(guò)收并購(gòu)來(lái)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。2020年上半年，世茂仍然保持了一定的收并購(gòu)力度。

從投資布局來(lái)看，多數(shù)出險(xiǎn)房企新增土儲(chǔ)中，三四線(xiàn)城市占比偏高，在本輪市場(chǎng)下行中遭受更加嚴(yán)重的去化風(fēng)險(xiǎn)。代表房企2017年-2022年三四線(xiàn)城市權(quán)益拿地面積占比為46.7%，其中，奧園、榮盛、當(dāng)代、中南、祥生、領(lǐng)地等企業(yè)的這一比值超過(guò)60%。三四線(xiàn)城市布局占比過(guò)大，導(dǎo)致企業(yè)去化更為困難，資產(chǎn)更易貶值，進(jìn)而債務(wù)率明顯上升、流動(dòng)性趨弱。截至2022年末，祥生土儲(chǔ)在三四線(xiàn)城市占比超七成，中南土儲(chǔ)中約六成位于三四線(xiàn)城市，在當(dāng)前三四線(xiàn)城市暫未復(fù)蘇的市場(chǎng)形勢(shì)下，其現(xiàn)金流恢復(fù)前景不明朗。

同時(shí)，部分出險(xiǎn)房企土儲(chǔ)中，高價(jià)地項(xiàng)目、非住宅占比偏高，導(dǎo)致去化周期更長(zhǎng)、難度更大。高價(jià)地項(xiàng)目產(chǎn)品定位以高端項(xiàng)目為主，其去化周期相較于普通住宅更長(zhǎng)，加之更易受到限價(jià)政策影響，導(dǎo)致其去化困難或難以獲得合理利潤(rùn)而無(wú)法進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段。非住宅項(xiàng)目受商辦市場(chǎng)供過(guò)于求影響，去化壓力始終較大，開(kāi)發(fā)周期偏長(zhǎng)，疊加部分房企商辦項(xiàng)目所處城市能級(jí)較低，商辦市場(chǎng)空間狹小，導(dǎo)致存貨長(zhǎng)期積壓，積累了較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。部分出險(xiǎn)房企城市更新業(yè)務(wù)占比偏高，造成資金占用量偏大、偏長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)效率較低，且開(kāi)發(fā)進(jìn)度不確定性較強(qiáng)，整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。

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