代表克而瑞業(yè)務(wù)板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

黃埔和番禺，作為廣州兩大毗鄰市中心的近郊區(qū)域，今年熱度卻是截然不同。

日前，克而瑞總結(jié)了廣州土地市場2023年上半年表現(xiàn)

(資料圖片僅供參考)

從各區(qū)宅地供求來看，番禺熱度一騎絕塵，搖號率高達83%；而同樣作為近郊、也是廣州置業(yè)熱土的黃埔卻是相當落寞。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，黃埔僅掛出宅地1宗，地塊原計劃于下月正式出讓。然而，就在前天（6月27日），廣州公共資源交易中心卻宣布，地塊因故終止出讓。

這是什么情況呢？

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先延期后終止，黃埔慫了？

5月19日，黃埔區(qū)開創(chuàng)大道與廣深高速連接處YP-P-3地塊正式掛牌。作為黃埔今年掛出的首宗宅地，市場對其關(guān)注度不低，由于毗鄰蘿崗立交，業(yè)內(nèi)將其戲稱為黃埔區(qū)“蘭亭盛薈”。

但是，這宗地塊的出讓過程卻有些波折。

地塊一開始計劃在6月19日正式競拍的，但到了6月7日，官方卻發(fā)出了“延期”公告，將競拍日期推至7月10日。緊接著到了6月末，官方再次“變卦”，直接宣布“終止出讓”。

先延期后終止，個中緣由讓外界議論紛紛，大部分觀點歸咎于地塊不夠優(yōu)質(zhì)，沒被房企相中。

眾所周知，在黃埔樓市進擊的這些年，土市也是一度高熱。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，過去兩年，黃埔宅地的成交率是100%。在房企流動性和土市拿地條件都相對寬松的2021年，黃埔多宗宅地溢價直沖45%。

現(xiàn)如今，黃埔土市怎么熄火了呢？

據(jù)官方信息，黃埔區(qū)開創(chuàng)大道與廣深高速連接處YP-P-3地塊位于廣深高速公路、開創(chuàng)大道交匯處，屬于科學城板塊。起拍總價為28.9億元，折合樓面價5777元/㎡，看似“筍”字當頭。

但地價低的背后也附帶著許多不可避免的硬傷。

首先，地塊被高速路一分為二，區(qū)政府計劃在蘿崗立交上蓋大型景觀公園，開發(fā)難度不低，隱藏了相當高的成本。

地塊設(shè)計圖

其次，地塊要求的配建也不少。據(jù)官方信息，地塊不僅要求配建不少于24班的小學和一所18班幼兒園，還需配建38665平方米的政策性住房（由政府以3500元/㎡回購）。

一套操作下來，房企拿地成本遠遠高于明面上的5777元/㎡，性價比大打折扣。

此外，并非所有立交上蓋項目都能像“幸運兒”蘭亭盛薈，在高速環(huán)繞下房價還能一路高歌。臨近高速帶來的噪音和粉塵污染，基本都會給未來項目的銷售帶來一定的負面影響。

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樓市降溫，黃埔業(yè)主“踩踏出貨”？

不過，即使拋開地塊本身的硬傷不說，黃埔今年樓市顯著降溫，一定程度和土地市場相互影響。

記得黃埔樓市最火的時候，一房難求是常態(tài)，一二手房價倒掛現(xiàn)象屢見不鮮，甚至某人氣項目選擇在夜間偷偷開盤。

但今年，情況顯然不同了。

從近一年黃埔一手市場表現(xiàn)看，盡管區(qū)域月均成交仍保持在1000套以上，部分熱門項目成交也沒有出現(xiàn)劇烈波動，如黃埔新城、中央城、城市之光、富頤華庭等7個項目今年成交量仍高于300套（統(tǒng)計區(qū)間：2023年1月-6月中）。

但房價卻有些許熄火，數(shù)據(jù)顯示，今年以來，黃埔新房成交均價有所回落，與去年6月最高值相比，下降了約3000元/㎡.

此外，黃埔今年二手市場也是形勢嚴峻。

樓市高溫的時候，黃埔二手市場的關(guān)鍵詞是“一二手倒掛、業(yè)主抬價”，現(xiàn)如今，小編每看到黃埔的新聞，都離不開“拋售、割肉、抄底”這些字眼。

根據(jù)自媒體不完全統(tǒng)計，科學城、老黃埔、長嶺居等熱門板塊，共有12個二手小區(qū)出現(xiàn)掛牌均價下滑的情況，其中包括大家熟悉的各大標桿項目，時代春樹里、金色夢想、東匯城、金碧花園、幸福譽等等，降幅約在14-31%之間。

黃埔部分片區(qū)二手房價近一年變化

單個二手房源更是不乏“大跳水”現(xiàn)象，比如熱度頗高的東薈城。

據(jù)了解，2021年，該小區(qū)二手房成交價最高去到近5萬/㎡，比周邊新房（品秀星樾3.68萬元/㎡，中央城3.6萬/㎡）高出一大截，但項目近期有房源掛出3.2萬/㎡，創(chuàng)下歷史新低。

還有與東薈城相距不遠的中海譽城，有房源掛牌價低至2.6萬/㎡。要知道，項目曾經(jīng)刺破4字頭，而如今這樣的歷史低價，掛牌了3個月卻還未被“撿漏”，隔著屏幕都感受到業(yè)主的無奈。

總而言之，相比火熱時期的黃埔樓市，今年熱度是肉眼可見在下降。

有觀點認為，這與接下來黃埔舊改將陸續(xù)入市脫不開關(guān)系。業(yè)主唯恐被套牢，紛紛割肉跑路，買房人也猶猶豫豫，擔心抄底抄在半山腰。

畢竟今年以來，黃埔舊改新聞就屢次活躍在大眾視野。據(jù)媒體統(tǒng)計，2023年廣州城市更新項目年度計劃中，黃埔共有70個項目被列入計劃，其中新開工項目7個，前期工作項目多達32個。

名單范圍橫跨整個黃埔區(qū)，未來將釋放出巨量的商品房和回遷房。

不過，客觀說一句，舊改雖多，但其前后所涉的周期比普通的項目開發(fā)要漫長許多，因此大家也不必過于恐慌。

對于當下的黃埔樓市和土市，大家怎么看？

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